[부동산] 주택임대차보호법·부동산거래신고법(임대차 3법) 개정안 상세 정리

임대차 3법은

계약갱신요구권·전월세상한·전월세신고 도입을 골자로 하는 「주택임대차보호법」 및 「부동산거래신고법」 개정안을 말합니다. 

지금부터 차근 차근 알아보겠습니다.

 

출처: Pixabay, pxfuel

 

【계약갱신요구권】

"2년" + "2년" 

이번 주택임대차보호법 개정을 통해 신설된 임차인의 권리입니다. 

임차인은 1회(2년)에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 '정당한 사유'없이 거절할 수 없습니다. 

본질적으로 2년의 전세기간이 사실상 4년으로 연장되는 것으로 볼 수 있죠. 그래서 혹자는 2+2의 원조인  「비정규직보호법」처럼 역설적으로 임차인이 전세를 구하기 더 어려워 질 수 있다는 우려를 전합니다.

 

계약갱신요구권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

구분	법률(주택임대차보호법)	법조문 / 내용
계약갱신요구권	제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항, 제2항	1. 임차인이 계약종료 1개월 전 계약갱신 요구시 임대인은 거절 못함 2. 1회, 2년에 한정
정당한 사유	제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항 각호	1. 임차인이 2달 연체할 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 전부/일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부/일부를 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부/일부가 멸실된 경우 7. 재건축/철거/안전사고의 우려가 있는 경우 8. 임대인 본인, 직계 존·비속이 실제 거주하려는 경우
손해배상	제6조의3(계약갱신 요구 등) 제5항, 제6항	아래 중 가장 큰 금액을 손해배상하여야 한다 1. 월세/전월세전환(2.5%)의 3개월분 2. 신규 임차인 월세/전월세전환(2.5%)와의 차액의 2년분 3. 임차인이 입은 손해액

계약갱신요구권으로 인해, 임대인은 전월세를 주게 되면 4년을 동일한 임차인과 계약할 부담이 있지만, 임차인이 2달 임차료를 연체하는 등 '정당한 사유'가 존재할 경우 손해배상 없이 계약갱신을 아니할 수도 있으니 큰 문제는 아닐 것으로 보입니다.

계약갱신요구권 자체는 임대인, 임차인 상호간에 큰 갈등이 없을 것같습니다. 합의에 의한 해지도 가능하니까요. 

다만, 현재 전월세 환산율이 2%가 되었고, 5%이상 전월세를 올릴수없다는 것이 오히려 더 부담이지 않나 싶습니다. 이건 아래 전월세상한제를 보시죠.

 

 

【전월세상한제】

5% 이하

전월세상한제는 주택임대차보호법 제7조와 관련된 내용입니다. 

임대인은 1년이내 증액을 청구할 수 없고, 5%를 초과하여 증액청구도 할 수 없다는 것이 이 법률의 골자입니다. 

구분	법률(주택임대차보호법)	법조문 / 내용
증액시기	제7조(차임 등의 증감청구권) 제1항	증액청구는 임대차계약/증액이 있은 후 1년이내는 불가
증액범위	제7조(차임 등의 증감청구권) 제2항	1. 차임과 보증금은 5%의 범위에서 증감할 수 있음 2. 특별시·광역시·제주도 등은 조례로 상한을 달리 정할 수 있음

임대인은 임차를 하면서 수익증대를 도모하는데, 이런 저런 제약이 부담스러운건 사실일 것입니다.

시장이 어떻게 반응하게 될지 궁금합니다. 

 

 

【임대차신고제】 2021년 6월 1일 시행

30일내 신고

임대차 신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야한다는 조항입니다.

이 조항으로 인해 임대차 시장에 대한 보다 정확한 통계가 나오겠네요

신고내용은 [계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔급 납부일] 등으로 예상됩니다.

구분	법률(부동산 거래신고 등에 관한 법률)	법조문 / 내용
신고의무	제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)	신고내용을 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 신고하여야 한다.
변경신고의무	제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고)	아래의 경우 신고해야 한다. 1. 임대차 금액 증액 등 계약의 변경시 2. 임대차 계약 해제
과태료	제28조(과태료)	1. 거짓으로 신고한자 100만원 이하의 과태료 2. 기간내에 하지 않은자 5만원 이하의 과태료

2021년 6월부터 시행하기로 했는데,

신고를 하지 않는다고 해도, 5만원 수준의 과태료라니... 실효성이 있을까 의문이네요.

 

지금은 막 반응하고 걱정이 엄청난데, 사실 법률을 찬찬히 살펴보면 딱히 크게 문제가 되지는 않을거 같아요. 지금처럼 시행 초반에는 전세가가 폭증하고 문제가 많을것 같지만,

차차 4년 계약이 당연시 되는 사회가 되지 않을까 싶습니다. 

 

'비정규직 보호법'도 그냥 요즘은 4년 계약이라고 생각하고, 다들 그렇게 계약하고 지내더라구요.

 

결국은 일상화되는 기간이 얼마나 짧아지느냐의 문제 같습니다.