독서, 부동산 공법 경매로 100억 부자되는 비법

부동산 공법 경매로 100억 부자되는 비법

독서일: 2017/11/19 오전 9:22
비고: 2017년 11월 19일 오전 9:22
작가: 이주왕

- 부동산 공법. 개인의 부동산에 행위제한을 두는 법.

    민사집행법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 민법(물권법, 채권법)

- 필지. 1지번이 부여된 토지.
- 토지이용규제정보서비스 luris.molit.go.kr
- 28지목
- 보상을 할 때는 표준지 공시지가로, 세금·전용부담금 등을 부과할 때는 개별 공시지가를 기준으로 한다.
- 1)용도지역: 국토의계획및이용에관한법률 제2조 제15항(건페율%/용적률%)
    - 도시지역
        - 주거지역
            - 전용주거지역
                - 제1종전용주거지역: 50 / 50~100
                - 제2종전용주거지역: 50 / 100~150
            - 일반주거지역
                - 제1종주거지역: 60 / 100~200
                - 제2종주거지역: 60 / 150~250
                - 제3종주거지역: 50 / 200~300
            - 준주거지역: 70 / 200~500
        - 상업지역
            - 중심상업지역: 90 / 400~1500
            - 일반상업지역: 80 / 300~1300
            - 유통상업지역: 70 / 200~900
            - 근린상업지역: 80 / 200~1100
        - 공업지역
            - 전용공업지역: 70 / 150~300
            - 일반공업지역: 70 / 200~350
            - 준공업지역: 70 / 200~400
        - 녹지지역
            - 보전녹지지역: 20 / 50~80
            - 생산녹지지역: 20 / 50~80
            - 자연녹지지역: 20 / 50~100
    - 관리지역
        - 보전관리지역: 20 / 50~80
        - 생산관리지역: 20 / 50~100
        - 계획관리지역: 40 / 50~100
        - 농림지역: 20 / 50~80
        - 자연환경보전지역: 20 / 50~80
- 용도지역은 건축물의 용도, 규모에 있어서 건축허가의 기준. 국토의계호기및이용에관한법률시행령 별표.
- 일조권. 일조사선과 인저대지경계선.
- 건폐율(건축물 넓이)과 용적률(건축물 높이). 용도지역에 따라 건축물의 용도, 지을 수 있는 건축면적, 건축물의 높이가 결정된다. 지자체 조례까지 확인해야 한다. 용도지역에 따른 건폐율. 용적률.
- 2)용도지구. 세세한 규제. 국토의계획및이용에관한법률 제2조 제16항.
    - 경관/미관/보존/시설보호/개발진흥/고도/취락/방재/방화/특정용도제한지구
    - 용도지구별 규제. 재개발, 재건축 지역은 최고고도지구 지정여부 살펴야.
- 3)용도구역. 국토의계획및이용에관한법률 제2조 제17항
    - 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역
- 건축물: 지붕+기둥, 지붕+벽
- 건축물의 용도: 상위군으로는 허가. 하위군으로는 신고. 같은 군에서는 건축물대장 변경 신청
    - 1) 자동차관련시설군
    - 2) 산업등의시설군
    - 3) 전기통신시설군
    - 4) 문화집회시설군
    - 5) 영업시설군
    - 6) 교육및복지시설군
    - 7) 주거업무시설군
    - 8) 주거업무시설군
    - 9) 그밖의시설군
- 건축허가권의 승계.  제11조

    건축법

    - 건축허가→착공신고→건물의완공→사용승인→건축물대장
    - 건축물대장이 없다는 것은 사용승인이 나지 않았음을 뜻한다.
    - 준공승인이 나지 않은 상태라 건축법상 모든 위법 책임은 잔금을 낸 낙찰자가 지게 된다.
    - 건축허가표지판의 설계자, 감리자.
    - 입찰 전에 지자체에 해당 건축허가 취소가 가능한지 여부를 미리 문의한 후 입찰을 하는 신중을 기해야 한다.
    - 위법건축물 문제는 명도에서 난항을 겪을 수 있다.
    - 제시외물건이 매각에 포함되고 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 기재되어 있을 시 신중 또 신중을 기해야 한다.
- 법정지상권성립요인(민법)
    - 저당권 설정 당시에 토지에 건물이 존재했어야 함. 무허가, 미등기건물 재축·개축·신축한 경우에도 인정
    - 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일 소유자에 속하고 있을 것
    - 토지 또는 건물 어느 한쪽에 저당권이 설정되어 있을 것
    - 경매 결과 토지와 건물의 소유자가 각각 달라졌을 것
- 건축법 제2조 제1항 제2호. 건축물.
    - 중도에 건축주 명의변경이 되었는지를 반드시 알아보아야 한다.
- 임차권은 채권이다. 물권이란 그 물건에 갖는 절대적 권리로, 배타적이며 대항력이 있는데 반해 채권은 당사자에게만 주장할 수 있는 권리이며 제삼자에게 대항력이 없다. 이런 채권이 물권화되어 대항력이 있는 5가지 경우가 있다
    - 주택임대차보호법상의 점유+전입신고를 한 임차인
    - 상가건물임대차보호법상의 사업개시+사업자등록을 한 임차인
    - 등기된 임차인
    - 농지법상의 농지임차인
    - 건물보존 목적의 차지임차권
- 민법 제622조(건물 등기 있는 차지권의 대항력)
- 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
- 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
- 가설건축물의 존치기한을 연장하고자 한다면 토지주의의 동의를 받아야 한다.
- 주택법: 주택단지 경매물건을 조심하라. 건축을 할 때는 건축법을 적용받는다. 하지만 30호 이상의 주택을 지을 경우 주택법을 적용받아 일정 조건을 갖춘 자(사업주체)만이 건축할 수 있으며 사전에 사업계획승인을 받는다 이렇게 사업계획승인을 받은 부지 중 일부가 경매에 나오는 경우가 있다.
- 택지개발촉진법
- 정비구역에서 시행하는 사업: 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업
- 도시환경정비사업의 환권은 신주을 기해야 한다.(새로짓는 아파트로 분양받는거. 환권)
- 대지지분의 면적도 중요하지만 해당 구역내 다세대주택·연립주택이 많은지 적은지를 봐야 한다.
- 분양
    - 조합설립인가→사업시행인가→분양통지→분양신청(종료)→관리처분계획인가→철거→사용승인→입주
    - 입주권이란 조합원에게 분양하는 것이며 분양권이란 입주권 외의 남은 물량을 일반인에게 분양하는 것을 말한다.
- 가설건축물의 부속 토지가 실질적으로 '대'였으면 모르나 '전', '답'임에도 잡종지로 평가되는 경우를 조심하라.
- 미불용지란, 종진에 시행된 공공사업의 부지로써 보상금이 지급되지 않는 토지를 말한다.
- 도로가 없으면 헛것이다.

    도로법

    - 도로는 두 지점 간에 사람과 물자를 경제적으로 이동시키기 위해 합리적으로 설치한 지상의 시설로 건축법, 국토의이용및관리에관한법률, 도로법, 사도법 등의 여러 법률에서 각각 제정 취지에 맞게 차이를 두고 규정해 운용하고 있다.
    - 건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m이상으로써 법정도로 또는 법정화된 도로. 원칙적으로 건축물대지는 2m이상의 도로에 접해야 하며, 연면적 합계가 2천m(공장은 3천m)이상인 건축물 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 한다.
    - 국토의계획및이용에관한법률상 도로는 사용 및 형태, 규모 및 기능별로 구분. 일반도로는 폭 4m, 보행자전용도로는 폭 1.5m이상. 규모별로 광로(70~40m 미만), 대로(40~25m 미만), 중로(25~12m 미만), 소로(10~8m 미만)으로 구분.
    - 건축법 제2조 제1항 제11호. '도로'
- 맹지. 경매 물건 매각명세서에 '현황도로로 통행가능, 지적도상 맹지'라는 문구가 명시되어 있을 때 이를 무조건 맹지라고 보지 말고 이지역이 00면 00리라면 현황도로만으로도 건물을 지을 수 있음을 기억하자. 그러나 소재지가 00동 또는 00읍이며 토지이용계획확인서에 주상공녹(용도지역)에 속한 토지와 건물이 경매물건이 나왔을 때는 잘 살펴야 한다.
- 현황도로란 지적도 상에서 도로로 표기되어 있지 않지만 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실 상의 도로로써 건축법에서는 건축허가 또는 신고 시에 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 현황도로를 건축법상 도로로 지정·공고할 수 있는 기준을 규정하고 있다.

 

 

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